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来源：南京卓远
作者：基础设施部 吴倩
5月31日，首批9只公募reits公开发售，当天售罄，获得市场热烈反响。本文根据已有政策文件和9只公募reits的相关信息对公募reits进行剖析。
一、
基础设施公募reits核心政策简析
为贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署，支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，进一步提升资本市场服务实体经济能力，促进基础设施高质量发展，2020年4月，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点相关工作的通知》（证监发[2020]40号），标志着中国境内基础设施领域公募reits试点正式起步。为落实《试点相关工作的通知》，证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），并于2020年4月30日至5月30日向社会公开征求意见。
2020年8月3日，发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点项目申报工作的通知》（发改办投资[2020]586号），《通知》在40号文的基础上，进一步明确了基础设施试点的地区和行业范围，以及项目需要满足的基本条件。从地区看，鼓励国家重大战略、国家级新区等重点区域项目开展试点。从行业看，优先支持基础设施补短板、新型基础设施、产业园区等领域项目。从项目自身看，要求权属清晰、明确、可转让，投资回报良好，进入稳定运营阶段。《通知》表示优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括：
1.仓储物流项目。
2.收费公路、铁路、机场、港口项目。
3.城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。
4.城镇供水、供电、供气、供热项目。
5.数据中心、人工智能、智能计算中心项目。
6.5g、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。
7.智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
根据征求的意见，证监会于2020年8月7日发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监发[2020]54号），明确了产品定义与运作模式、压实机构主体责任、基金份额发售方式，规范基金投资运作。
2021年1月13日，为推动基础设施reits试点工作顺利开展，调动盘活存量资产、形成投资良性循环积极性，保障基础资产质量，切实防范市场风险，结合基础设施reits试点工作情况，国家发展改革委办公厅印发《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点项目库的通知》（发改办投资[2021]35号）。《通知》从六个方面提出具体工作要求：一是要求地方充分认识稳妥推进基础设施reits试点的重要意义。二是要求地方抓紧将符合条件的项目纳入基础设施reits项目库，切实加强基础设施reits试点项目储备管理。三是将入库项目分为意向项目、储备项目、存续项目3类，并严格把握入库项目条件。四是从加强协调服务等4个方面提出了对入库项目的支持措施。五是从项目信息、入库编码、时间安排等方面，对做好入库项目梳理和报送工作提出具体要求。六是要求各地方统一规则、加强协作，确保稳妥推进基础设施reits试点。
全国基础设施reits试点项目库分八大项目，分别是仓储物流项目、交通项目、生态环保项目、市政设施项目、信息基础设施项目、融合基础设施项目、创新基础设施项目、产业园区项目。
2021年1月29日，为规范公开募集基础设施证券投资基金上市审核、发售认购、上市交易、收购及信息披露等业务活动，保护投资者合法权益，上海证券交易所、深圳证券交易所发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（reits）业务办法（试行）》（上证发[2021]9号）、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（深证上[2021]144号）。
经历了一年时间，从顶层推进、试点推广到建立项目库以及两大证券交易所业务层面的积极配合，公募reits发行准备工作已完成。
二、
首批9只公募reits发行火热
2021年5月31日，首批9只公募reits公开发售，当天售罄。有消息称，首创水务面向公众投资者的募集上限为0.9亿元，该基金仅当日上午便获得认购逾30亿元；首钢绿能募集上限为1.34亿元，31日上午全渠道认购约46亿元；蛇口产园募集上限2.08亿元，当日上午全渠道认购42.3亿元。据悉，9只公募reits的公众投资者募资规模都远超上限，多只公募reits最终配售比例将低于10%。根据初始发售金额计算，富国首创水务reit的配售比例约1.5%，华安张江reit配售比例或不到7%，有渠道人士反馈，博时蛇口产园的公众投资者最终获配率只有2.28%左右。据悉，2019年12月发行的广发科技创新基金一日大卖300亿，最终配售比例低至3.3%，创下公募基金比例配售新低，公募reits有望刷新这一纪录。资料显示，上交所首批5只基础设施公募reits总募集金额约为170.32亿元，深交所首批4只基础设施公募reits总募集金额约为143.71亿元，共314亿元。
根据现有数据对9只公募reits统计如下：
三、
首批9只公募reits浅析
根据9只reits的招募说明书可以发现9只公募reits产品均属于优先试点地区及试点项目，涉及仓储物流、交通、市政设施、产业园区等领域，收益稳定，全周期收益率具备较大吸引力。
某公募reits基金经理表示，基础设施公募reits底层资产均为穿越周期的优质标的，历史收益稳定，全周期收益率具备较大吸引力，资产存在增长空间，且能够在场内交易，这些特征对机构投资人来说，非常具有吸引力。普洛斯高级副总裁杨敏介绍，投资基础设施reits，一方面可以获得稳定的分红，主要来自于底层基础设施资产稳定的现金流收入；另一方面，投资人还可以获得资产增值及二级市场价格增值等潜在收益。
接下来将对9只reits的交易结构、项目背后收益模式、回报方式等进行细致的解析，全面揭开9只reits的的面纱。