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近日，首届新基建投融资专题研讨会在京举行。在研讨会上，正式宣布揭牌成立新基建投融资产业联盟和新基建投融资专业委员会，据悉，新基建投融资产业联盟和新基建投融资专业委员会的成立将致力于加强新基建资源整合，搭建新基建投融资的标准体系和专家智库。那么“新基建”到底存在哪些投融资困局？公募reits试点的推行又将对投融资产生哪些影响？本篇文章将对此展开讨论。
作者：基础设施投融资业务部 袁锋
摘自：《卓远视界74期：“新基建”，地方国企的参与之道》
2020年4月30日，中国证券监督管理委员会与国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点相关工作的通知》（证监发【2020】40号，以下称“40号文”）。同日，中国证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》（以下称《征求意见稿》），境内基础设施公募reits试点工作正式起步。
8月3日国家发改委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点项目申报工作的通知》(发改办投资〔2020〕586号,以下简称“586号文”)，586号文作为40号文的配套文件，标志着我国基础设施reits试点工作已经从顶层设计进入实操落地的新阶段。8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下称《指引》），《指引》正式稿的发布标志着国内基础设施公募reits试点有了正式的法律政策支持。
随着基础设施公募reits产品落地的脚步越来越近，我们拟就根据现有的相关法律政策文件，对基础设施领域不动产投资信托基金（reits）做一番简介，使大家对基础设施公募reits有一个基本的了解。
一、基础设施公募reits基本架构
根据《指引》的规定，基础设施基金是指同时符合下列特征的基金产品：
（一）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
（二）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
（三）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
（四）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
由《指引》的规定可见，基础设施公募reits采用了“公募基金 abs”的架构，涉及公募基金-abs-spv-底层资产四层结构。由下往上看，先有基础设施项目（底层资产），向上由项目公司（spv）持有基础设施项目完全所有权或经营权利，然后资产支持证券管理人以该基础设施项目所有权或经营权为底层资产发行资产支持证券（abs），公募基金管理人发起设立公募基金完全持有该资产支持证券（abs）产品，最后由投资人购买公募基金份额，实现基础设施项目收益从项目公司向投资人的传递。
二、基础设施公募reits
与类reits的区别
国内市场上已存在不少类reits产品，自2014年以来累计发行的类reits产品约1,400亿元。新推出的基础设施公募reits与类reits实际都是性质截然不同的工具，他们有几个基本维度上的差别：
股/债：根据《指引》的规定，基础设施公募reits是纯股权投资工具。而类reits通过产品结构设计，设定优先级与劣后级，本质是债权投资工具。
公募/私募：基础设施公募reits是公募产品，类reits是私募产品。
产权是否转移：基础设施公募reits要求基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，原项目设施所有人需将项目产权转移至基础设施项目公司。类reits一般不涉及资产所有权变更。
资产管理方式：《指引》要求基础设施公募reits“基金管理人应当按照法律法规规定的基金合同约定主动履行基础设施项目运营管理职责”，对项目设施进行主动管理。类reits一般对物业以被动管理为主。
三、国际reits市场介绍
reits于20世纪60年代源于美国，后于1971年出现在澳大利亚，2001年出现在日本，于2002年在新加坡出现，紧接着在台湾和香港等地相继推出。美国作为reits的发源地也是reits发展最成熟的国家。
（一）市值规模
截至2019年底全球公募reits市值超2万亿美元，但其中约65%来自美国，在其他国家reits实际上仍属相对新兴的资本市场品种，规模有限。
（二）投资范围
美国reits投资范围广泛，包括办公、住宅、零售、酒店、健康医疗、仓储、基础设施等等。权益型reits中，基础设施、住宅、工业、数据中心、零售、医疗reits市值占比较高，合计占比70%以上。
（三）收益水平
根据ftsenareitallequityreits相关数据，以10年为周期计算年化收益，美国权益类reits总回报水平在9%至16%之间波动，价格收益在1%至9%之间。80年代后分红收益水平整体呈压缩态势，而价格收益不断扩大。以较近的2010至2019年区间来看，分红收益约为4.15%，与586号文要求的“预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%”相接近。
分版块来看，美国reits市场基础设施、自助仓储、工业、住宅、数据中心类资产收益较高，高于整体reits平均收益水平。泛基础设施类reits过去十年表现跑赢行业，往前看仍将是热点品类。虽然586号文明确“酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”，但参照美国reits市场的过往表现，试点期间优先支持的基础设施补短板项目，鼓励的新型基础设施项目有望取得较好的市场表现。
注：林地类为2011～2019年数据，基础设施类为2012～2019年数据，数据中心类、其他专业资产类为2015～2019年数据。
四、基础设施reits试点项目
申报要点梳理
586号文标志着中国公募reits又迈开重要一步，基础设施公募reits试点项目启动申报。我们将reits试点项目申报的要点梳理如下：
（一）试点项目的区域要求
优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。
试点项目聚焦于重点区域一方面契合推进基础设施reits试点的基本原则——符合国家政策，聚焦优质资产；另一方面，以重点区域为试点更利于引领推动reits发展。
（二）试点项目的行业范围要求
试点项目的行业范围要求大致分为三类。
1. 基础设施补短板项目，包括
（1）仓储物流项目。
（2）收费公路、铁路、机场、港口项目。
（3）城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。
（4）城镇供水、供电、供气、供热项目。
2. 新型基础设施项目
（1）数据中心、人工智能、智能计算中心项目。
（2）5g、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。
（3）智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
3. 国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园。
试点项目明确排除房地产（酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等）项目。
（三）试点项目的其他一些要求
1. 底层项目要求：
（1）权属清晰、资产范围明确；
（2）发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权（并不限定项目所有权，合法合规的特许经营模式或者运营收费权也予以认可，列入了试点范围）。
（3）相关股东已协商一致同意转让。
2. 运营时间要求——原则上不低于3年。
3. 有可预期的现金流回报——近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
4. 底层资产运营企业的需具备专业能力。
5. 发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年无重大违法违规及重大问题。
（四）ppp项目另需满足的要求
1. 2015年以后批复实施的ppp项目，应符合国家关于规范有序推广ppp模式的规定。
2. 2015年6月后实施的特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发展改革委等6部委第25号令）规定，2015年6月前实施的应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。
3. 收入来源以使用者付费为主。收入中含政府补贴的，需在ppp合同或特许经营协议中明确约定。
4. ppp项目运营稳健、正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。
（五）试点项目的合规性要求
1.项目符合相关政策要求；
2.项目取得相关手续：获得审批、核准或备案手续；规划、用地、环评、施工许可手续；竣工验收报告等。
3.试点项目的资产范围、reits产品架构设计，以及基金管理人、基础设施运营管理机构等主要参与方需符合国家固定资产投资管理相关规定和监管要求。
4.基金合同、运营管理服务协议等法律文件中，需合理界定运营管理相关各方的权责利关系和奖惩机制，明确约定解聘、更换外部管理机构的条件和程序，促进基础设施项目持续健康平稳运营，保障公共利益。
五、结语
随着586号文发布和基础设施reits试点申报工作的稳步开展，应该很快就会见到第一支基础设施公募reits的发行，虽然reits的市场的发展还有许多需解决的问题，如reits相关税收政策还不明确，市场对于reits产品定价也还缺乏基础数据与共识等等，相信结合管理层与广大从业者的智慧，逐步解决发展中出现的问题，reits市场会有良好的发展前景，有力拓宽基础设施融资渠道。
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