洛阳古城保护与整治项目案例简介
一、项目概况
本项目位于洛阳市老城区东、西南隅范围,东至新街,西至金业路,南至护城河,北至中州东路。古城环境综合治理用地1360亩(含项目周边绿地及公园),其中建设净地920亩;拆迁安置房建设净地240亩(异地安置);配套的商品房建设净地780亩。
本项目保护与整治内容为:用地范围内全面拆迁,重新规划,完成文物古迹的修缮、保护的同时开发建设,完成基础设施的改造。
项目建设总投资约为85亿元,其中,土地出让金30400万元;拆迁及货币补偿86000万元;安置房建设费用为239171万元,二级开发为460201万元。
二、实施方案简介
本项目属于投资规模较大、需求长期稳定的基础设施,适宜采用政府和社会资本合作模式(ppp)实施本项目。且本项目属于政府存量资产项目,本项目拟综合利用建设-运营-移交(bot)、移交-运营-移交(tot)、改建-运营-移交(rot)模式开展ppp模式。
对于古城整治项目中新建商业配套项目采用bot模式;对于建成的存量商业街区等采用tot模式;对于已建成但设施老化的项目采用rot模式,在具体的项目操作中可以根据具体情况组合使用以上几种模式。
项目拟采用政府平台与社会资本共同出资的方式建立项目公司,在持有股份方面,按照项目资本组成中的出资比例,政府平台拟持有30%股份,社会资本方拟持有70%的股份,并按照这一比例进行成本及风险的分担。项目公司在运营中发挥双方股东的优势,社会投资者作为控股方负责公司的经营运作,政府平台更多承担相应的协调、监管责任。
项目合作期限为20年,其中前4年为建设期(1-2年为一期建设期,3-4年为二期建设期及一期运营期),运营期16年。
项目回报机制采用使用者付费方式。在项目建设运营期20年内,以出售或租赁配套商业以及物业、收取景区门票、公共设施使用费(停车费)等形式收取相关费用并支付全生命周期内的建设成本、运营维护成本和相关税费。
三、采购结果与项目实施现状
目前实施方案已通过市政府审批,完成社会资本采购。
本项目中,南京卓远资产管理公司担任金元古城文化建设公司的咨询顾问,负责项目前期咨询,包括尽职调查、搜集项目相关资料与数据、完成项目相关财务测算、编制项目实施方案、物有所值报告及财政承受能力论证报告。